¿Usted hace parte de la corrupción que critica?: Por Aurelio Reyes Ico

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Por: Aurelio Reyes Ico,
Abogado especialista en Derecho Administrativo
& Derecho de Policía.

Ejecución de los contratos de arrendamiento de inmuebles durante el periodo de la emergencia del covid-19

“Mira con los ojos del otro, escucha con los ojos de otro y siente con el corazón de otro”. (Alfred Adler)

En la noche del 27 de marzo de 2020, en Bogotá, se observó la triste imagen de una pareja de ancianos y su menor hija, siendo desalojados y enviados a la calle por su arrendador, a causa no poder pagar el arriendo del inmueble que habitaban. Días después, tal vez como consecuencia de lo anterior y, por tratarse de una situación que hacía carrera un muchas ciudades del país, como quiera que, “… 5.6 millones de familias en Colombia viven en arriendo; el 90% de ellas pertenecen a los estratos 1, 2 y 3…” , el Gobierno Nacional anunció que debido a la situación actual de emergencia económica, social y sanitaria por la que atraviesa Colombia, resultaba necesario y urgente, adoptar medidas para proteger de manera equitativa a los arrendatarios y arrendadores de bienes inmuebles. En su momento, se expresó por el señor Presidente de la República y el Ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio , entre otras, la adopción de las siguientes medidas: (i) prohibición de desalojos a arrendatarios, (ii) suspensión del incremento en el valor de los cánones de arrendamiento, (iii) no causación de intereses moratorios o penalidades por incumplimiento, desde abril y hasta 2 meses después de terminada la emergencia. En ningún momento se habló de no pago, en todos los casos el arrendatario debería honrar sus obligaciones y, si era el caso, llegar a acuerdos con el arrendador y, (iv) se dispuso la prórroga automática de la vigencia de los contratos de arrendamiento, que expirara dentro del periodo de la emergencia, salvo los acuerdos realizados por las partes.

Las anteriores declaraciones, dividieron el país entre quienes derivan sus ingresos en el arrendamiento de propiedades y, los arrendatarios de estas, debido a que, hubo quienes malinterpretaron lo expresado por el ejecutivo y, asumieron que por la emergencia, no se debían seguir cancelando los cánones de arrendamiento, obligando con ello a un nuevo pronunciamiento por parte del ministro de la cartera, quien, entre otras cosas, manifestó: “Congelar los arriendos no es tan fácil, porque quienes arriendan sus inmuebles a otros viven -en su mayoría- de esas rentas; el 82% de los arrendatarios de viviendas son familias de estratos 1, 2 y 3 y hasta el 60% de su sustento proviene del arriendo que cobran. (…) Yo sé que en países como Argentina o Venezuela se congelaron los arriendos e incluso en algunos otros el Gobierno está pagando los arriendos de los ciudadanos; en Colombia es imposible, porque los arriendos de toda Colombia pueden costar casi 3 billones de pesos, prácticamente la mitad de los recursos que hoy van a la salud”.

Así las cosas, solo hasta el día de ayer -15 días después de su anuncio-, se expidió por el señor Presidente de la República y su gabinete ministerial, el decreto con fuerza de Ley 579 de 2020, en el cual, en definitiva, se adoptaron entre otras, las siguientes medidas:

1. Suspensión de la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios, hasta el 30 de junio de 2020. Se incluyen aquellos casos en los que el plazo del arrendamiento y/o su forma de pago se haya pactado por períodos diarios, semanales, o cualquier fracción inferior a un mes, bajo cualquiera de las modalidades contempladas en el artículo 4° de la Ley 820 de 2003.

2. Se dispuso el aplazamiento del reajuste anual o incremento de los cánones de arrendamiento que se tuvieran que hacer efectivos durante el periodo de emergencia y, hasta el 30 de junio de 2020, en virtud de los contratos celebrados. En todo caso, finalizado el término de aplazamiento del reajuste, se incrementará el valor del arrendamiento en los cánones que hagan falta para terminar el periodo contractual pactado en el respectivo contrato, incluyendo el valor porcentual de los incrementos no realizados a causa del aplazamiento.

3. Se dispone que arrendadores y arrendatarios, deben llegar a acuerdos directos sobre condiciones especiales de pago de los cánones de arrendamiento causados hasta el 30 de junio de 2020. En todo caso, en los acuerdos celebrados no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la Ley o de acuerdo entre las partes.

4. En los arrendatarios, se insiste, persiste la obligación del pago del arriendo, sin embargo, en el evento de no llegar a un acuerdo sobre condiciones especiales de pago con el arrendador, este, no le podrá cobrar intereses de mora, penalidades o sanciones provenientes de la Ley o de acuerdo celebrado entre las partes, en relación con los cánones correspondientes entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020; si en cambio, el arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC), en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, sobre los montos no pagados en tiempo, durante el período correspondiente al  periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. El acuerdo celebrado entre las partes, formará parte del contrato de arrendamiento y demás acuerdos o convenios derivados del mismo.

5. Así mismo, se establece la prórroga automática de los contratos de arrendamiento, cuyo vencimiento y entrega física del inmueble al arrendador se haya pactado para cualquier fecha dentro del lapso de duración de la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica, hasta el treinta (30) de junio de 2020, continuando vigente, en todo caso, la obligación de pago del canon al arrendador. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes.

6. En relación con el inicio de los contratos de arrendamiento, queda suspendida la entrega de los inmuebles arrendados que se haya pactado realizar durante el periodo de emergencia y hasta el 30 de junio de 2020, fecha a partir de la cual, serán exigibles las obligaciones del contrato. lo anterior, sin perjuicio de los acuerdos en contrario celebrados entre las partes.

7. Aplicación extensiva; las medidas antes señaladas, APLICAN para contratos de arrendamiento de locales comerciales y/o los inmuebles arrendados por personas jurídicas sin ánimo de lucro inscritas en el registro del Ministerio del Interior.

8. De otro lado, las medidas señaladas NO APLICAN para los contratos de arrendamiento suscritos por el administrador del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado ¬FRISCO, los contratos de leasing habitacional y los contratos de arrendamiento financiero - leasing.

Finalmente, debe entenderse que, el ejecutivo está invitando a arrendadores y arrendatarios a actuar con tolerancia y empatía, llegando a acuerdos sobre condiciones especiales de pago a quienes están resultando efectivamente afectados por la emergencia, pero, sin pretender aprovecharse de la situación de una u otra parte.

Ejemplo de pago de los cánones de arrendamiento, teniendo en cuenta lo dispuesto en relación con el aplazamiento de los incrementos:

El pasado 1 de mayo de 2019, una persona tomó en arriendo un inmueble para destinarlo a vivienda urbana durante un (1) año, fijándose un canon mensual de arrendamiento correspondiente a $700.000, sin embargo, el contrato se prorrogó automáticamente al no informarse la intención de terminación por alguna de las partes, razón por la cual, atendiendo lo señalado en el contrato de arrendamiento, así como lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, en tratándose de inmuebles destinada a vivienda urbana, a partir del 1 de mayo de 2020, el arrendador podría realizar un incremento de hasta el 100% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que, para el presente año, equivale al 3,8%, sin embargo, de acuerdo con lo estipulado en el decreto 579 de 2020, tal incremento no se puede realizar durante la emergencia y hasta el 30 de junio de 2020, por lo que, el pago de los cánones de arrendamiento quedaría como se explica a continuación:

Es de anotar, que, en lo que se refiere a los inmuebles comerciales, el incremento de arriendo es el acordado por las partes en el respectivo contrato.

P.D. 1: Recomiendo al gobierno nacional no apresurar la socialización de medidas, sin haber expedido formalmente los actos administrativos.

P.D. 2: En estos días leí esta frase y, por considerarla pertinente para algunos, se las comparto: “Si durante la cuarentena usted está recibiendo su sueldo normal, pero, está buscando como evitar el pago del arriendo, tarjetas de crédito, préstamos u otras obligaciones, permítame decirle que usted es parte de la corrupción que, quizás, tanto critica.” (Anónimo)


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